如何购买你的第一栋房子:从首付存钱到房子过户

在拍卖会上买房子是有优缺点的,但至少你知道你在跟谁在争房子。
在拍卖会上买房子是有优缺点的,但至少你知道你在跟谁在争房子。

好了,你已决定你到了宁愿自己付房贷,也不愿意再为别人付房贷的人生阶段了。或许你正在考虑你长远的未来,拥有一栋房子已经在你需要待办之事的清单之上了。

现在是跻身进入房地产市场,购买你第一栋房产的时候了。 但是你又应该怎么做呢?

攒首付款

假设你在银行账户中尚没未存有60万澳元,首先要做的事情:你需要现金作为贷款首付款。

在一个理想的世界里,你需要攒出20%房价的[首付],再加上一些钱来覆盖任何费用或额外支出,例如印花税(我们稍后会提到这个,因为你可能会很幸运的)。 如果你没存够20%的[首付],银行仍会向你借款,但是从长远角度上讲,你将不得不[为此]付出更多的代价。

如果你没攒够20%,你将要支付房屋贷款保险(lenders mortgage insurance ,简称LMI)。 这将增加你的贷款费用。如果你不能支付[房贷],[这个保险将]保护贷款债权方。取决于你首付交付的多少,这笔保险金可能会高达数千澳元。 不幸的是这笔保险不会保护你。

如果你必须支付房屋贷款保险,那么很有可能你还要支付稍高的[房贷]利率。 对于价值60万澳元的物业,你需要至少在银行存有12万澳元,以避免支付房屋贷款保险,并获得最佳的房贷选择。

澳大利亚证券与投资委员会(Australian Securities and Investments Commission,简称ASIC)属下的“聪明理财”(MoneySmart)的劳拉·希金斯(Laura Higgins)说如果要获得贷款,重要的是“货比三家”,寻找最好的贷款选择。

“你永远不该依赖于一个[消息]来源,因为少交半个百分点的利率可以长期为你节省数以千计澳元,”她说。

“使用金融或抵押贷款中介(finance or mortgage broker)可能真的很有用,因为他们可以帮您找到适合于你和你人生阶段的贷款,但是再说一遍一定要货比三家。”

你确保了解使用中介所涉及的成本、费用,并保留与他们接触时的信息和记录。 消费者倡导团体“选择”(Choice)最近表示从中介那里贷款的人往往会多借一些贷款,将自己置身于更高的债务或违约风险之中。

确定当寻找买房贷款时要货比三家购物。
确定当寻找买房贷款时要货比三家购物。 ABC News:Michael Janda

贷款

希金斯女士说你需要平衡你的财务和生活方式需求。这意味着你可能需要一个存款缓冲[地带]。

“你需要考虑在抵押贷款还款之外,你还需要管理的其他持续花销都是什么。那么,你还需要[支付物业及家庭财产]保险、有市政厅税(council rates)和水电煤费等公用事业费用。你还可能需要额外的交通费或必要的装修费,“她说。

如果银行说你可以借给你60万澳元,这并不意味着你实际上可以负担得起

 “非常重要的是要了解你能负担得起什么,这意味着一旦[房贷]利率发生了变化,你要了解你的还款[能力],” 希金斯女士说。

“拥有房屋的所有额外费用将超过你为买房所借的买房贷款数额,你绝对需要在你的预算中考虑到这一点。”

首先,你将会获得[房贷的]预审通过,这将让你了解你有多少钱可以使用。 一旦你认为找到了一栋房子,你要确保与贷款人联系。 如果是私下出售(private sale),你可以在财务批准的条件下给出个报价,但是你不能在拍卖会上这样做。

猎房

寻找合适于你的物业可能是耗费精力的一件事。有时如果你错过了,就会很沮丧。

来自凯特·巴可斯物业(Cate Bakos Property)公司的买家倡导人(buyers advocate)艾米·牟里渥斯(Amy Mylius)说重要的是熟悉你所在地区的[房地产]市场[行情],并有想法。 依靠你自己的研究,而不是房地产中介告诉你的[市场行情]情况。

 “很多首次置业者都有很高的期望,而他们的预期可能与预算不符合。他们想要住什么地方可能与他们可以承受居住的地区不符。”

牟里渥斯女士说很多时候,首次置业者不能在预算上妥协,但他们可以在其他方面妥协

 “位置是人们首先可以考虑妥协的地方,而且通常意味着要从市中心向外走出去,也许这意味着会远离公共交通,”她说。

“你可能会决定你对一栋联排别墅(townhouse)或切割地块(subdivided block)感到满意。如果你不愿意在位置上妥协,你可能需要开始看公寓了。”

购买不那么摩登的物业,甚至是[投入物业]装修工程是另一种选择,但是牟里渥斯女士说重要的是要记住,装修通常比你想象的花费更多。 也许开始寻找两卧室的物业,而不是三卧室的物业。

“很多人想要一栋房子,首先是一个家,但又是一个很好的资产。有时候这是可行的,有时则不行。如果有人需要一个有着真正大后院或有着一块土地的物业,他们可能需要去[距离市中心]很远的地方[购买],“她建议。

“我们可能会说这不是最有效地把钱当作投资[的方法],但是如果这是不能协商的,那么这些[房地产]依旧是他们的家园。”

如果你正在看[面积]比较小的物业,请考虑诸如向往性(desirability)、离CBD距离和公共交通等与增长愿景[相关的因素],并确保拥有良好的业主自住房的吸引力。

带个人去参加拍卖,让你保持冷静,这样你就不会超出你的预算。
带个人去参加拍卖,让你保持冷静,这样你就不会超出你的预算。 ABC News:Michael Coggan

拍卖

在你呈交报价之前,无论是私下出售还是拍卖,请查看你从中介那里获得的合约

让法律专家或不动产过户办理人(conveyancer)检查这些合约,以确保它们是健全的,因为有时细节决定一切,这样做是个好主意。在你购房后可能会对装修有限制、可能会缺失重要文件或可能看到其他你不想发现的事情。

来自图布·图布房地产中介(Toop and Toop Real Estate)的卢·图布(Lew Toop)说最初亲自去先旁观几场拍卖会,以了解到底在拍卖时会发生什么是个好主意

“最重要的是要确保你做好财务准备,因为在拍卖会上购买房地产意味着你没有冷却期或合同条件上的好处,” 他说。

图布先生建议找一位独立人士对房子进行检查,评估一下这需要什么修理或维修

 “你需要了解这个物业不会有什么让你吃一惊的地方,比如你买了房子,过户物业之后,才发现房顶需要重大维修,” 他说。

对你来说至关重要的是在拍卖过程中,你不要太过激,把价抬高了。

 “当你出价时,通常带上一个人跟你在一起可以确保你在拍卖当天,不要兴奋过度或感情用事,” 图布先生说。

“比较好的是带比较理智,没有感情联系的人,所以他们可以提醒你已超过你的出价上限了。”

你将需要你的贷款无条件获批(unconditionally approved),而不仅是预先批准(pre-approved)。 所以让你的[贷款]中介或贷方知道你打算[在拍卖中]出价。在你获得贷款之前,你需要准备好存款才能参与拍卖,因此你的抵押贷款存款可能最终比你想象的[数额]要少。 记住这一点。

一般来说,你需要在当天支付10%的定金,但请向中介查询。大多数人没有支票簿,而是在网上转帐。同时,拍卖在周末举行。现如今,你常常可以在星期六交一个固定基本定金(flat deposit),比如说1万澳元,然后在下一个工作日补上与10%[拍卖价]的差额。

在南澳大利亚州和昆士兰州,你需要在当天向拍卖人或中介报名参加拍卖会。有时候你可以在拍卖前给出报价。因此,向中介询问是否有这一选项。

私下出售会给你更多的时间来考虑你的选项。
私下出售会给你更多的时间来考虑你的选项。 ABC News: Nic MacBean

私下出售

与拍卖不同,私下出售允许你以书面形式提交正式的报价,这包括融资或楼宇检查等条件。

“私下出售允许让你有更多时间考虑你想要做什么,” 图布先生说。

“这给你机会在购买了物业之后再做物业检查,寻找贷款融资的选择,因为你有冷静期。”

但不幸的是,你很难知道你[的报价]有多少胜算的几率

“拍卖是非常透明的,因为当你在拍卖人旁边站立的时候,你可以看到还有谁在与你竞争,而私下出售则依赖于中介告诉你发生了什么,而你不知道有没有任何[对这个物业感兴趣的]其他方,或者有多少这样感兴趣的人,”图布先生说。

印花税和[首次置业者]补助

对于一般的购房者来说,当你购买房产时你还需要缴纳印花税(stamp duty)。这是依据房价多少而缴纳的。这些税费会最终进入州政府的金库。

在线计算器(online calculators)可以估算出你将需要支付多少[印花税]。 但是现在有一些州承认首次置业者进入市场真的很困难,因此推出了优惠政策

有些州在一定房价之下取消了首次置业者的全部印花税。此外,还有一次性补助。这通常在1万至2万澳元之间。 每个州情况都不尽相同,所以你需要查看你所在州[或领地]的情况

过户

一旦你买了一栋物业,你需要谈判出一个过户期。这本质上讲是在出售后到获得钥匙之间的天数。

有时,卖方会把过户期(settlement period)作为[物业]出售条件的一部分,但其他时候你是可以[就此]展开谈判的。

[过户期]通常在30到90天之间。 在过户当天,你需要全额支付买房价格。

乔迁新居

这应该是容易的一步,但这通常又是最令人厌烦的一步。

但至少你是一名真正意义上的房主了。 恭喜!

(题图:在拍卖会上买房子是有优缺点的,但至少你知道你在跟谁在争房子。 AAP:Lukas Coch)